政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領(lǐng)域，是進(jìn)行規(guī)則的“頂層設(shè)計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構(gòu)建中。

　　1月14日住建部公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出用３年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

　　無論是基于國外經(jīng)驗還是國內(nèi)實踐，人們都越來越多的認(rèn)識到，健康的房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是解決房地產(chǎn)諸多矛盾的抓手之一。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國也開始強調(diào)“租售并舉”的基本住房政策，2003年的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次突出了租賃問題。2005年的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》則進(jìn)一步提出，鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。但是在實踐中，我國房屋租賃市場還存在許多嚴(yán)重不足，導(dǎo)致市場的結(jié)構(gòu)性扭曲和對住房投資屬性的偏重。

　　縱觀各國歷史，房屋租賃市場的完善必須和住房保障制度建設(shè)結(jié)合起來。一方面，在各國城市化的初期，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市使得住房需求迅速上升，市場化的租賃市場逐漸形成，政府也更加重視市場規(guī)范與規(guī)則設(shè)計。另一方面，由于一些主要國家都曾出現(xiàn)突出的住房矛盾，所以為解決住房及其引發(fā)社會問題，各國政府都加大了政策干預(yù)力度，構(gòu)建了各具特色的公共性租賃市場體系。

　　在我國，根據(jù)市場化程度差異，可以把租賃住房分為市場化、半市場化和公有及保障性等類型。其中就最為火爆的市場化住房租賃來看，存在一些突出的問題。例如從表面上看，還缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系，住房出租缺乏專業(yè)管理；租賃合同備案率低，市場監(jiān)管缺失等。從制度層面看，則是對承租人的保護(hù)相對不足，對于住房、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關(guān)的稅收，尚存在許多法律法規(guī)的空白。從深層次看，則是住房市場的供求結(jié)構(gòu)錯位，與對住房銷售市場的高度重視相比，租賃市場始終處于實際上被忽視的地位。

　　對此需要看到，市場化的房屋租賃市場是整個住房市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是促使房屋居住屬性回歸的重要前提。在此過程中，除了推動規(guī)則完善和市場規(guī)范發(fā)展之外，還需充分重視對承租人的利益保護(hù)?？山梃b的是，上世紀(jì)中后期以來，美國等發(fā)達(dá)國家的住宅租賃法都愈發(fā)注重對承租人住宅權(quán)的保障，甚至某些地區(qū)實施了存在爭議的租金管制措施。

　　政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領(lǐng)域，是進(jìn)行規(guī)則的“頂層設(shè)計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構(gòu)建中，這也是各國政府不可或缺的職責(zé)。如在德國，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。政府只供應(yīng)很少一部分保障性住房，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的。但為確保市場化供應(yīng)充足，政府重點在政策激勵上做文章。上世紀(jì)末多數(shù)德國居民的住房得以解決，政府則逐漸退出直接的福利房建設(shè)，轉(zhuǎn)向?qū)χ械褪杖胝叩淖》空咧С帧?br />
　　在短期內(nèi)經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化與后工業(yè)化社會矛盾的我國，公共性住房租賃體系還遠(yuǎn)未成形。正如《指導(dǎo)意見》提出的多渠道發(fā)展房屋租賃市場購買社會房源做公租房，以及政府對中低收入者的市場化租房提供貨幣化租賃補貼，都是為了促使諸多家庭從購房市場分流到租房市場，構(gòu)建更可行的住房保障機制。