填海成本每畝20萬元,之后上千萬元賣給開發(fā)商,開發(fā)商再以“海景房”為賣點,每平方米幾萬元賣給購房戶?！趪依站o18億畝耕地紅線、加大樓市調(diào)控力度的情況下,當前部分沿海城市出現(xiàn)一股“填海建房熱”。
有關專家認為,當前“海景房”過度開發(fā),不僅加劇了房價調(diào)控難度,也潛伏著永久破壞生態(tài)、增加防災壓力、危及地區(qū)可持續(xù)發(fā)展等深層矛盾,急需引起重視。
“填海建房熱”呈過度擴張之勢
記者近日來到海南島,一出海口和三亞機場,一個個推銷“海景樓盤”的廣告撲面而來。當?shù)赜嘘P人士透露,海南島長達300多公里的東海岸,已基本被開發(fā)商圈占,幾十個“海景樓盤”正火熱開發(fā)中。不少樓盤通過填海不斷擴建“海景房”,一期是“海景房”,三期還是“海景房”。
在廣東、山東等部分沿海城市,記者發(fā)現(xiàn)填海建房現(xiàn)象同樣不少。借國家強調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟之名,一些城市明確提出“向海洋要土地”,興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外,很大一部分被用于房地產(chǎn)開發(fā)。
記者在珠海市情侶路珠海舊港附近看到,層層向外填海已形成一個半島,里頭盡是鱗次櫛比的高檔住宅,原來濱海的情侶路已成為一條內(nèi)街。
據(jù)調(diào)查,廣東不少沿海城市正謀劃推進填海造城項目。其中,東莞擬在長安鎮(zhèn)珠江口海域投資86億元造地近2.9萬畝,汕頭市擬在港灣外圍海域造地65.1平方公里,用于開發(fā)建設寫字樓和高檔住宅等。
國家海洋局海域管理處處長李文君表示,填海造地很多情況下是人類不得已的行為,但受暴利驅(qū)動,現(xiàn)在國內(nèi)部分城市熱情頗為高漲,已偏離國家整體用海規(guī)劃,出現(xiàn)過度開發(fā)的“虛熱”苗頭。
按照國家海洋局圍填?？偭靠刂埔?guī)劃,2011年遼寧省圍海造地的面積僅為30平方公里左右,但該省沿海6市規(guī)劃填海造地1000平方公里,兩者差距竟達30多倍。
“填海造房熱”的背后是暴利驅(qū)動。李文君說,按當前法規(guī),圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”,無需承擔耕地的開墾費用。圍填海成本一般為每畝15萬元至20萬元,但轉手拍賣給開發(fā)商,每畝地價動輒數(shù)百萬、上千萬元,能為地方政府帶來豐厚的土地收益。開發(fā)商則看重“海景房”賣點,肆意抬高樓價。
有關專家表示,地方用海規(guī)劃就像是財政預算,總會往大處做?！霸诟鞯匾恍┨詈ｍ椖恐?不乏一邊施工一邊等審批的項目,或者超審批圍填海,甚至干脆在完全無證狀態(tài)下開工?！?/p>
“填海造房熱”助推房價潛伏風險
“大規(guī)模填海造地開發(fā)房地產(chǎn),沒有任何公益性質(zhì),是一種急功近利的商業(yè)行為?！痹S多專家認為,“這不僅推高了房價,對經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展沒有好處,而且破壞了生態(tài)環(huán)境,吸引大量居民積聚在海岸線上,一旦發(fā)生地震、海嘯等自然災害,后果也很嚴重。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),填海建造的商品房多標榜為“觀海豪宅”推銷,很多是地方“樓王”,成為帶動當?shù)胤績r上漲過快的引導力量。
三亞市迎賓路一家地產(chǎn)公司員工小蔡說,目前三亞灣海岸沿線的海景房“起步價”每平方米已超過3萬元,而著名的填海住宅島——鳳凰島,每平方米價格近10萬元。開發(fā)商的策略是,強調(diào)“海景房”的稀缺性和升值空間。
對此,廣東省社科院研究員丁力認為,瀕海而居將面臨高濕、高鹽、高溫等“三高”困擾,對人體健康、房子和家電維護等都非好事,有些宣傳明顯是商業(yè)誤導。李文君表示,過度的圍填造房,不僅降低城市自然景觀價值,更重要的是影響海域的合理開發(fā)和可持續(xù)利用,還有可能加劇海岸侵蝕、造成泥沙淤積,進而影響江河的泄洪能力和港口的航運功能。
海南省林業(yè)局森林防火辦原主任劉福堂說:“海南是熱帶臺風密集區(qū),但東海岸部分城市填海建房熱,正使得海防林遭到災難性破壞,長此以往,后果不堪設想?！?/p>
暨南大學教授喻季欣說,缺乏規(guī)劃和監(jiān)管的填海造地,會淪為少數(shù)開發(fā)商牟利工具,把原本屬于公眾的天然岸線出賣,必然引發(fā)新的不公,絕不是科學發(fā)展觀。
“房地產(chǎn)是典型的傳統(tǒng)行業(yè),利潤產(chǎn)出周期短,且這種產(chǎn)出幾乎都是一次性的,持續(xù)性較差?！焙Ｄ鲜『Ｑ笈c漁業(yè)廳廳長趙中社說,“部分地方政府填海造地發(fā)展房地產(chǎn)是短視行為,并不足取?！?/p>
剎住“填海造房風”刻不容緩
“填海造房風”的出現(xiàn),實質(zhì)上仍是地方追逐土地財政的表現(xiàn)形式。許多專家認為,目前國家正強調(diào)轉變發(fā)展方式,急需多管齊下遏制圍海造房之風。
當前地方圍填海中普遍存在“先斬后奏”“化整為零”審批等行為。李文君認為,應從源頭加強治理,問責到人,堅決禁止不符合產(chǎn)業(yè)政策、不符合國家海洋功能區(qū)劃的項目上馬。
國家海洋局南海分局局長李立新認為,我國海域管理執(zhí)法手段急需完善。“很多違規(guī)項目被查處后,基本不可能還原于海,一般只能罰款了事,而相對于海景房暴利,相關罰款規(guī)定微不足道,根本起不到懲處作用。”
李立新建議,國家對胡亂圍填海的不法企業(yè)應取消其用海資格,情節(jié)嚴重的應該取消企業(yè)經(jīng)營資格,增加企業(yè)用海的違法成本和風險。
專家普遍認為,填海項目一定要慎重論證和審批,填海造地必須布局高起點產(chǎn)業(yè)項目,優(yōu)先發(fā)展海洋高新技術產(chǎn)業(yè),對于搞房地產(chǎn)的要堅決否定,決不能把我們的海岸線變成“房岸線”。
